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05/03/2021

Stop all’uso esclusivo di parti comuni condominiali




Stop all’uso esclusivo di parti comuni condominiali


Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza del 17 dicembre 2020 n.28972, intervengono sulla questione dell’uso esclusivo, a favore di un condomino, di parti comuni condominiali, sancendo il divieto di creare un diritto reale di uso esclusivo di parti comuni, in quanto in contrasto con il numero chiuso dei diritti reali.

Secondo la sentenza in commento, si verrebbe a creare una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, di cui all’art. 1102 c.c., per cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso.

La vera questione, però, riguarda la sorte dei diritti di uso esclusivo già esistenti.

Secondo la Cassazione bisognerà valutare l’uso esclusivo caso per caso, interpretando la volontà delle parti:

– potrebbe infatti mascherare un diritto di proprietà, ed in tal caso andrebbe riqualificato come proprietà esclusiva: le porzioni definite come in uso esclusivo, magari nel regolamento condominiale, sarebbero in realtà da definirsi come pertinenze, e quindi trasferite in proprietà, assieme alla cosa principale, nei successivi trasferimenti;

– potrebbe essere qualificato come un diritto reale d’uso ex art 1021 cc;

– potrebbe essere considerato un diritto di uso esclusivo tendenzialmente perpetuo e trasferibile (tra le parti) di natura non reale, ma obbligatoria, creato pattiziamente e non riconducibile al diritto reale d’uso di cui agli articoli 1021 c.c.. In questo caso, la facoltà di usare il bene non è riferita ad un soggetto, ma si collega ad una porzione in proprietà individuale senza limiti temporali.

Tali conclusioni sembrano quindi fare salvi i diritti di uso esclusivo sulle parti comuni creati in precedenza, ancorché non riconducibili a veri e propri diritti reali.



05/03/2021

Credito d’imposta prima casa: come utilizzarlo in maniera ottimale




Credito d’imposta prima casa: come utilizzarlo in maniera ottimale


L’Agenzia delle Entrate, in risposta all’interpello n. 44 del 2021, ritorna sul tema dell’utilizzo del credito d’imposta e ribadisce la possibilità di utilizzare l’importo residuo del credito d’imposta (l’eccedenza rispetto a quello utilizzato in diminuzione dell’imposta di registro pagata in sede di riacquisto) solo in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche ovvero in compensazione delle somme dovute ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241 (che disciplina gli adempimenti dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi e dell’imposta sul valore aggiunto).

Rimane ferma la regola che l’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso.

È importante ricordare che il credito residuo può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto, ovvero della dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui è stato effettuato il riacquisto stesso.

Viene esclusa, invece, la possibilità di utilizzare il credito residuo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e dell’imposta sulle successioni e donazioni per gli atti presentati successivamente alla data di acquisizione del credito (la data di riacquisto, in cui sorge in credito d’imposta). In tali casi, infatti, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo.



26/02/2021

Leasing immobiliare abitativo: cos’è. Vantaggi e svantaggi rispetto a mutuo e rent to buy




Leasing immobiliare abitativo: cos’è. Vantaggi e svantaggi rispetto a mutuo e rent to buy


Leasing immobiliare: le differenze rispetto al rent to buy
La differenza sostanziale sta nel fatto che il leasing è un contratto di finanziamento, e quindi deve essere necessariamente stipulato tra una banca o finanziaria e una persona fisica. Il rent to buy, o affitto con riscatto, invece può essere stipulato indifferentemente tra due persone fisiche o tra una persona fisica e una persona giuridica.

Esistono poi altre due differenze:

A differenza del leasing, il rent to buy può essere trascritto fin dall’inizio nei registri immobiliari, tutelando l’acquirente fino al momento dell’eventuale acquisto
Nel rent to buy vanno specificate in maniera obbligatoria le due componenti che costituiscono il canone: quella di godimento, cioè la quota che funge da corrispettivo d’affitto e la quota che costituisce acconto del futuro eventuale prezzo di vendita. Ciò non avviene nel leasing
Nel leasing, a differenza che nel rent to buy e nella locazione ordinaria, sono a carico dell’utilizzatore sia gli interventi di manutenzione ordinaria che le riparazioni straordinarie
Leasing immobiliare: le differenze rispetto al mutuo
Con il mutuo, il soggetto diventa subito proprietario del bene, con tutte le conseguenze positive e negative (oneri fiscali) che ne derivano; con il leasing – come spiegato sopra – no.

Inoltre:

Col leasing è possibile finanziare fino al 100% del valore totale dell’immobile da acquistare, includendo anche i costi per l’arredamento
Minori costi notarili rispetto al mutuo ipotecario, in quanto nel leasing non è prevista ipoteca
Col leasing il contraente sa da subito quanto pagherà per la durata del contratto. Tuttavia i tassi di interesse dei mutui sono generalmente più vantaggiosi.
Il leasing ha una procedura di istruttoria più veloce rispetto al mutuo
I contratti di mutuo possono avere durate temporali molto lunghe (fino a 30-40 anni) e questo consente di diluire il valore delle rate. Al contrario, i tempi massimi relativi ai contratti di leasing immobiliare normalmente si attestano intorno ai 12-15 anni.
Il maxi canone iniziale del leasing è generalmente inferiore rispetto all’anticipo del mutuo
Leasing immobiliare: altri vantaggi e svantaggi
Pro:

Un bene in leasing, non essendo di proprietà dell’utilizzatore, non può essere né sequestrato né pignorato
Se l’utilizzatore si trova in difficoltà economiche potrà richiedere la sospensione per 12 mesi del pagamento dei canoni di locazione (per una sola volta nella durata del contratto)
Contro:

Nel leasing, l’utilizzatore assume tutti i rischi e benefici legati all’utilizzo del bene. Per questo motivo, di norma, nel contratto di leasing, è previsto l’obbligo a carico dell’utilizzatore di stipulare una polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi.



13/02/2021

Con la cessione del credito per comprare casa si spendono fino a 80 mila euro in meno




Con la cessione del credito per comprare casa si spendono fino a 80 mila euro in meno


Molti pensano che in tema di bonus casa la più grande novità sia il super bonus 110%. Ma questa maxi detrazione ha portato con sé una possibilità importante, estesa anche agli altri bonus casa, per così dire “tradizionali” (vedi bonus ristrutturazione ed ecobonus).
Ci riferiamo alla cessione del credito che permette di fare i lavori gratis.
L’obiettivo della misura è duplice: da un lato rendere più accessibile la possibilità di fare lavori anche per chi non ha liquidità o capienza fiscale per la detrazione, dall’altro dare stimolo al settore edile dopo la crisi aggravata dalla pandemia. Ma non vanno trascurati gli effetti sul mercato immobiliare.
Chi di voi non si è chiesto: “ma allora se posso fare i lavori gratis cedendo il credito non è forse più conveniente comprare un immobile da ristrutturare e poi intervenire su questo?”. Alcuni esperti hanno dato una risposta a questo dubbio più che lecito. I dati, raccolti da Il Corriere in primis, confermano questa riflessione e documentano un risparmio che varia di città in città e, all’interno di queste, anche di zona in zona (basandosi sui prezzi al mq).
Ebbene a Roma, nelle zone di Sant’Angelo, Corso Vittorio e Tridente, si arriva ad avere la differenza più grande e sorprendente tra valore della casa dopo i lavori e prezzo di acquisto: si “guadagnano” anche più di 80 mila euro.



04/02/2021

LA CASA È SEMPRE PIÙ GREEN (GRAZIE ALLE RISTRUTTURAZIONI): LE TENDENZE 2021 IN EDILIZIA




LA CASA È SEMPRE PIÙ GREEN (GRAZIE ALLE RISTRUTTURAZIONI): LE TENDENZE 2021 IN EDILIZIA


Minori consumi energetici, oltre che di suolo, protezione contro il Covid e insonorizzazione: questi alcuni dei trend che caratterizzeranno il settore immobiliare dei prossimi mesi, come evidenziato da Il Sole 24 Ore. Si tratta di una ulteriore conferma: le nostre case diventeranno sempre più green, e in questo processo un ruolo determinante verrà giocato dai bonus economici messi a disposizione dallo Stato.

Parola d’ordine: ristrutturazione
Il patrimonio immobiliare italiano risale in maggior parte agli Anni Sessanta e Settanta, quando l’attenzione verso l’ambiente non era certo una priorità dell’edilizia.

Di sicuro le case e i condomini datati sono più energivori di quelli moderni, ma ci sono alcuni interventi che possono comunque ridurre il loro impatto, come per esempio l’isolamento termico e del tetto, la sostituzione delle vecchie caldaie con sistemi di nuova generazione, l’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo: tutti lavori che superbonus, ecobonus e bonus facciate favoriranno nel corso del 2021.

Case luminose, arieggiate e silenziose
I sistemi di ventilazione meccanica controllata (Vmc) permettono il corretto ricambio d’aria senza che vi sia bisogno di aprire le finestre e quindi senza dispersione di calore, consentono un risparmio anche del 30% in bolletta e, se abbinati a sistemi di purificazione, proteggono contro il Covid-19: non stupisce, dunque, che siano in cima ai nuovi trend edilizi del 2021.

L’influenza della situazione sanitaria, che ci ha costretti e probabilmente ci costringerà a vivere molto di più nelle nostre case, si fa sentire anche su altri aspetti legati al comfort domestico. Grande importanza verrà data da una parte alla luce, con il ricorso a facciate continue, infissi performanti o sistemi per l’illuminazione degli ambienti dal tetto, dall’altra al silenzio.

Per quanto riguarda i materiali e i nuovi progetti, si conferma il legame con la natura che porta a privilegiare il legno, la paglia e il sughero, nonché la biomimetica.



04/02/2021

Canoni di locazione a Milano, Roma e Napoli: cosa è cambiato




Canoni di locazione a Milano, Roma e Napoli: cosa è cambiato


La pandemia ha determinato un ribasso dei canoni di locazione in seguito ad un aumento dell’offerta e una diminuzione della domanda nelle grandi città, ma qualche realtà fa eccezione. La fotografia di Tecnocasa su Milano, Roma e Napoli.

Secondo quanto rilevato, nel panorama degli affitti di casa è Napoli a fare eccezione, in quanto si è segnalato l’anno passato un aumento dei canoni di locazione per tutte le tipologie di abitazioni: +1,1% per i monolocali, +0,6% per i bilocali e +1,4% per i trilocali. In questa città la domanda di immobili in affitto è alimentata prevalentemente da coloro che hanno fatto una scelta abitativa (86,2%).
Differente il quadro di Milano, in cui spicca la concentrazione di lavoratori non residenti, che costituiscono il 41,5% di coloro che prendono in affitto l’abitazione, percentuale in deciso calo rispetto ad un anno fa. Milano si distingue anche per i tempi di locazione molto più brevi: 35 giorni contro i 49 della Capitale e i 45 della media nazionale. I canoni di affitto per tutte le tipologie di abitazioni segnano una diminuzione che va dal -2,3% per i trilocali al -1,7% per i monolocali
Stessa situazione anche a Roma, in cui i mono e bilocali cedono l’1,2% e i trilocali vedono i canoni ridursi del 1,4%. Prevalgono comunque anche in questo caso coloro che scelgono l’affitto come soluzione abitativa, oltre il 70%

La tipologia più affittata, nelle grandi città in genere e in queste tre città in particolare, è il bilocale, che arriva al 59% a Milano, e supera il 46% a Roma e il 43% a Napoli.
Tra i contratti, a Milano e a Napoli vince il canone libero (rispettivamente 82,2% e 63,6%), mentre a Roma si assiste ad un’ascesa del contratto di locazione a canone concordato (73,3%).



04/02/2021

Come sono cambiate domanda e offerta di case in affitto nell’anno del covid




Come sono cambiate domanda e offerta di case in affitto nell’anno del covid


Nonostante l’emergenza sanitaria, i prezzi delle case in vendita in Italia sono aumentati del 2,3% negli ultimi 12 mesi, per la prima volta dopo 7 anni di ribassi, secondo l’indice dei prezzi di idealista.
Ma cosa è successo alla domanda e all’offerta di immobili?

Mediamente, nel 2020, in Italia la domanda di case in vendita (con annunci apparsi su idealista) è aumentata del 19%, a fronte di una variazione dell’offerta di un +2%. Tuttavia, secondo un’analisi di idealista/data, la situazione varia molto da provincia a provincia. L’aumento più considerevole di stock si registra a Barletta-Andria-Trani (+42%), mentre al lato opposto della classifica c’è Crotone (-20%).